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Gli elementi principali della Proposta d'acquisto e le conseguenze della sua accettazione. (video)

27/11/2016

Gli elementi principali della Proposta d'acquisto e le conseguenze della sua accettazione (segue video)

Una volta in possesso della copia di tutti i documenti indicati all’interno del precedente numero cercacasa.it Magazine nello spazio riservato a Mediaconsum, il Consumatore può scegliere se formulare o meno una proposta di acquisto e, in caso positivo, a quali condizioni. La proposta d’acquisto è normalmente formalizzata sottoscrivendo il modulo prestampato fornito dall’agente immobiliare e rappresenta la dichiarazione di voler acquistare un determinato immobile ad un prezzo. Di norma, tale proposta è “irrevocabile” fino a una determinata data, il che comporta la impossibilità per il proponente (cioè nel nostro caso colui che la sottoscrive) di poterla revocare. In altre parole, la stessa vincola il Consumatore fino alla scadenza del termine, perdendo la sua efficacia solo una volta che tale termine è decorso e non è pervenuta al proponente l’accettazione dell’altra parte (nella specie il venditore). Per tale ragione, essendo un documento produttivo di effetti giuridici è indispensabile che la stessa venga compilata in ogni sua singola parte solo una volta lette con la massima attenzione possibili le varie clausole. 


Nella pratica, la sottoscrizione della proposta è accompagnata dalla consegna all’agente immobiliare di un assegno intestato al venditore, assegno che viene restituito nel caso in cui il venditore non accetti la proposta entro il termine irrevocabile in essa fissato. Molto dibattute in giurisprudenza sono le conseguenze dell’accettazione da parte del venditore della suindicata proposta. Secondo alcuni tale accettazione determinerebbe la conclusione del cosiddetto preliminare di preliminare, ossia un accordo in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda effetti obbligatori (fattispecie tutelata nel nostro ordinamento così come hanno di recente statuito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, argomento per il cui approfondimento invito il lettore a visionare il video pubblicato in esclusiva sufacebook.com/cercacasa.it), ossia un vero e proprio contratto preliminare. Proprio in ragione delle suindicate oscillazioni giurisprudenziali, ovvero per altre cause, nonostante l’incontro tra proposta e accettazione le parti possono comunque scegliere di sottoscrivere successivamente un contratto preliminare, il quale rappresenta un negozio a effetti obbligatori vincolando così i contraenti a concludere il contratto (definitivo) di vendita entro un determinato termine, inutilmente decorso il quale la parte adempiente può agire in giudizio per ottenere una sentenza che tenga luogo (ovvero sostituisca) il contratto di vendita. Per tale motivo, all’interno del contratto preliminare devono essere riportati in maniera analitica tutti i dati delle parti e del bene, il prezzo che è stato pattuito e le sue modalità di pagamento, ma soprattutto la data entro cui sottoscrivere il contratto definitivo. 

Non è necessario che il contratto preliminare venga sottoscritto davanti a un notaio. Lo è soltanto nell’ipotesi in cui le parti decidono di procedere alla sua trascrizione, formalità, codesta, volta a tutelare il futuro acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli che potrebbero essere trascritte prima della sottoscrizione del definitivo. In altre parole, eventuali pignoramenti, ipoteche o alienazioni non gli sarebbero opponibili. E’ tuttavia bene sapere che il contratto preliminare è soggetto alla registrazione, mentre è opportuno informarsi previamente del costo della registrazione, che può variare a seconda delle pattuizioni negoziali (ad esempio, nel caso in cui sia prevista una caparra, si paga l’importa con l’aliquota dello 0,50% sulla caparra stessa; regole differenti valgono invece se è pattuito il pagamento di un acconto). L’acquisto di una casa è un passo importante nella vita di una persona, rivestendo l’investimento più importante sotto il profilo economico, ragione per cui il mio consiglio è quello di non improvvisarsi tuttologi, ma di essere affiancati da professionisti del settore.

Avv. Wenner Gatta
Per Mediaconsum
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