La Proposta d'acquisto: irrevocabilità, efficacia e preliminare del preliminare (segue video)
Nel precedente numero di cercacasa.it Magazine - nello spazio riservato a Mediaconsum - abbiamo illustrato le differenze fra la proposta e il contratto preliminare di vendita. Passiamo ora a focalizzare la nostra attenzione sul contenuto della proposta di acquisto, che viene formalizzata, molto spesso, sottoscrivendo un modulo messo a disposizione dall’agente immobiliare. A tal fine, consiglio il lettore di verificare sempre che la modulistica sia stata predisposta, o quanto meno approvata, da un’associazione di Consumatori, o da un Organismo rappresentativo di consumatori ed agenti immobiliari, qual è per l’appunto Mediaconsum, che rappresenta Adiconsum e Fiaip. In caso positivo, infatti, maggiori sono le garanzie di un acquisto in sicurezza, dal momento che il testo negoziale è stato controllato da un organismo che tutela i Consumatori e che pertanto dovrebbe essere depurato da clausole vessatorie di sorta.
Operato questo controllo preliminare, occorre compilare la proposta in ogni sua singola parte, utilizzando gli spazi liberi per aggiungere eventuali precisazioni o specificazioni: non bisogna mai dare nulla per superfluo o per scontato allorquando si sottoscrive un atto produttivo di effetti giuridici. Dopo aver indicato le generalità del proponente, nonché l’esatta indicazione del bene da acquistare, bisogna svelare il prezzo che si intende offrire, nonché le modalità del suo pagamento: di norma una somma di denaro viene consegnata al mediatore per il tramite di un assegno bancario, che, di solito, viene custodito in deposito fiduciario da parte dell’Agente Immobiliare, che viene nell’occasione autorizzato a consegnarlo al promittente venditore allorquando quest’ultimo decida di accettare la proposta. Generalmente la proposta è irrevocabile a norma dell’art. 1329 c.c. fino a un determinato termine, con la conseguenza che il proponente non la può revocare prima che lo stesso sia scaduto.
E’ bene poi accertarsi che nella modulistica sia disciplinato il modo in cui l’accettazione deve essere comunicata al proponente (argomento che dà origine a varie controversie per il cui approfondimento invito il lettore a visionare il video pubblicato in esclusiva sufacebook.com/cercacasa.it). All’interno della proposta, inoltre, è opportuno segnalare espressamente l’eventuale ricorso da parte del proponente a un mutuo bancario, la cui deliberazione può costituire una condizione sospensiva o anche risolutiva del futuro accordo. Solitamente, nella proposta vengono anche indicate le condizioni in cui si trova l’immobile (ossia se lo stesso è conforme o meno alle previsioni edilizie e urbanistiche), le eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, che vale la pena ricordare al lettore non costituiscono un ostacolo al trasferimento del bene), l’agibilità o inagibilità dell’immobile, la corrispondenza dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie, la conformità degli impianti (elettrico, gas e riscaldamento), nonché la eventuale disciplina del pagamento delle spese condominiali.
Se il lettore ha avuto la pazienza di leggere il presente articolo, nonché quelli precedenti, riuscirà a questo punto a comprendere l’importanza di avere a disposizione tutta la documentazione relativa all’immobile prima di sottoscrivere la proposta, documentazione che l’Agente immobiliare deve mettere a disposizione del Consumatore, il quale sarà così in grado di formulare una proposta senza incorrere poi in spiacevoli sorprese. Ad esempio, qualora si rendesse necessario spendere un determinato importo per rendere l’impianto di riscaldamento conforme alla legge, il Consumatore, informato di ciò prima di sottoscrivere la proposta, ne potrebbe tener conto prima di decidere il prezzo da offrire, ovvero in alternativa, proporre un qualcosa in più, a condizione che il promittente venditore sani a proprie esclusive spese tali vizi dell’immobile. E in tal caso, chi meglio di un professionale agente immobiliare può aiutare le parti nel concludere il contratto?
Avv. Wenner Gatta
Per Mediaconsum