Documenti e spese condominiali: cosa dobbiamo sapere
Documenti e spese condominiali: cosa dobbiamo sapere prima di firmare (Segue Video)
Una volta delineata a grandi tratti la figura del mediatore, chiarite le conseguenze della sua mancata iscrizione all’albo, spiegati i casi in cui il predetto ha diritto alla provvigione, passiamo a illustrare quali sono i documenti da sottoporre al consumatore prima ancora di fargli sottoscrivere la proposta di acquisto di un immobile, che, come vedremo, rappresenta un atto produttivo di effetti giuridici:
1) il titolo di provenienza: un immobile può pervenire da una successione, da un provvedimento giudiziale ovvero da un atto notarile. E’ tuttavia opportuno verificare se i dati presenti sul titolo di provenienza siano rimasti invariati, ovvero siano medio tempore cambiati (ad esempio, sia stata annotata una trascrizione di una domanda giudiziale, ovvero una trascrizione pregiudizievole). E’ altresì importante verificare con un esperto del settore se il titolo possa o meno essere oggetto di impugnazione.
2) la documentazione urbanistica: se l’immobile è stato costruito a partire dal 1°.09.1967, occorrerà inserire nel rogito gli estremi di tutti i provvedimenti autorizzativi comunali (permessi, DIA, licenze, concessioni, domande di condono, ecc.). E’ poi opportuno procedere perlomeno alla visione del certificato di agibilità dell’immobile;
3) documentazione catastale: la scheda catastale è una riproduzione della planimetria dell’immobile nella quale sono riportati i dati catastali che lo contraddistinguono (categoria, classe, consistenza, rendita). Eventuali differenze fra la situazione di fatto e quella risultante dalla planimetria depositata al catasto necessitano di una regolarizzazione attraverso una denuncia di variazione;
4) spese condominiali: se l’immobile è compreso in un condominio, è opportuno prendere visione quanto meno dei verbali dell’assemblea condominiale dell’ultimo anno, nonché del bilancio relativo all’ultimo esercizio, oltre al preventivo approvato di ripartizione delle spese per l’esercizio in corso. Particolare attenzione va riposta alle eventuali spese arretrate, nonché a eventuali lavori di manutenzione deliberati, argomenti, codesti, per il cui approfondimento invito il lettore a visionare il video pubblicato in esclusiva su facebook.com/cercacasa.it;
5) certificazioni degli impianti: è sufficiente la dichiarazione di conformità, che rappresenta un insieme di documenti con cui colui che ha installato un impianto dichiara che è stato realizzato a regola d’arte. Tale dichiarazione viene redatta sulla base di un modello approvato dal Ministero del Lavoro. E se anche a partire dal 25.06.2008 non esiste più l’obbligo di allegare la documentazione al contratto, è opportuno prendere in esame le varie certificazioni degli impianti anche e soprattutto al fine di regolamentare tra alienante e acquirente la loro eventuale regolarizzazione;
6) certificazione energetica: il documento altro non rappresenta se non un certificato in grado di far capire come è stato realizzato l’immobile sotto il profilo della coibentazione. Conoscere il consumo di energia all’interno dell’immobile è opportuno al fine di evitare spiacevoli e inattesi consumi di energia. A partire dal 1°.07.2009 gli obblighi di consegna di tale attestato riguardano tutte le unità immobiliari, ma le conseguenze di tale omissione possono variare da regione a regione.
Credo che tale documentazione dovrebbe essere esaminata dal consumatore (che ha senza dubbio diritto di visionarla) ben prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, in modo tale che il predetto possa parametrare la propria offerta a seconda dello stato in cui si trova l’immobile, evitando così spiacevoli malintesi. E tali documenti, prima ancora che consegnati in copia al futuro acquirente, dovrebbero essere esaminati con attenzione dal mediatore, il quale dovrebbe fissare il prezzo di vendita dell’immobile tenendo conto delle suindicate risultanze documentali, attraverso quella professionalità che gli viene richiesta dalle parti nell’esecuzione della propria prestazione.
Avv. Wenner Gatta
Per Mediaconsum
1) il titolo di provenienza: un immobile può pervenire da una successione, da un provvedimento giudiziale ovvero da un atto notarile. E’ tuttavia opportuno verificare se i dati presenti sul titolo di provenienza siano rimasti invariati, ovvero siano medio tempore cambiati (ad esempio, sia stata annotata una trascrizione di una domanda giudiziale, ovvero una trascrizione pregiudizievole). E’ altresì importante verificare con un esperto del settore se il titolo possa o meno essere oggetto di impugnazione.
2) la documentazione urbanistica: se l’immobile è stato costruito a partire dal 1°.09.1967, occorrerà inserire nel rogito gli estremi di tutti i provvedimenti autorizzativi comunali (permessi, DIA, licenze, concessioni, domande di condono, ecc.). E’ poi opportuno procedere perlomeno alla visione del certificato di agibilità dell’immobile;
3) documentazione catastale: la scheda catastale è una riproduzione della planimetria dell’immobile nella quale sono riportati i dati catastali che lo contraddistinguono (categoria, classe, consistenza, rendita). Eventuali differenze fra la situazione di fatto e quella risultante dalla planimetria depositata al catasto necessitano di una regolarizzazione attraverso una denuncia di variazione;
4) spese condominiali: se l’immobile è compreso in un condominio, è opportuno prendere visione quanto meno dei verbali dell’assemblea condominiale dell’ultimo anno, nonché del bilancio relativo all’ultimo esercizio, oltre al preventivo approvato di ripartizione delle spese per l’esercizio in corso. Particolare attenzione va riposta alle eventuali spese arretrate, nonché a eventuali lavori di manutenzione deliberati, argomenti, codesti, per il cui approfondimento invito il lettore a visionare il video pubblicato in esclusiva su facebook.com/cercacasa.it;
5) certificazioni degli impianti: è sufficiente la dichiarazione di conformità, che rappresenta un insieme di documenti con cui colui che ha installato un impianto dichiara che è stato realizzato a regola d’arte. Tale dichiarazione viene redatta sulla base di un modello approvato dal Ministero del Lavoro. E se anche a partire dal 25.06.2008 non esiste più l’obbligo di allegare la documentazione al contratto, è opportuno prendere in esame le varie certificazioni degli impianti anche e soprattutto al fine di regolamentare tra alienante e acquirente la loro eventuale regolarizzazione;
6) certificazione energetica: il documento altro non rappresenta se non un certificato in grado di far capire come è stato realizzato l’immobile sotto il profilo della coibentazione. Conoscere il consumo di energia all’interno dell’immobile è opportuno al fine di evitare spiacevoli e inattesi consumi di energia. A partire dal 1°.07.2009 gli obblighi di consegna di tale attestato riguardano tutte le unità immobiliari, ma le conseguenze di tale omissione possono variare da regione a regione.
Credo che tale documentazione dovrebbe essere esaminata dal consumatore (che ha senza dubbio diritto di visionarla) ben prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, in modo tale che il predetto possa parametrare la propria offerta a seconda dello stato in cui si trova l’immobile, evitando così spiacevoli malintesi. E tali documenti, prima ancora che consegnati in copia al futuro acquirente, dovrebbero essere esaminati con attenzione dal mediatore, il quale dovrebbe fissare il prezzo di vendita dell’immobile tenendo conto delle suindicate risultanze documentali, attraverso quella professionalità che gli viene richiesta dalle parti nell’esecuzione della propria prestazione.
Avv. Wenner Gatta
Per Mediaconsum